Estimer la valeur de votre bien

Avoir une bonne estimation de la valeur de votre bien immobilier, c’est la clé pour une vente rapide – opération qui peut vous permettre, par la suite, d’acheter une autre maison ou un autre appartement. Pour cela, il existe plusieurs méthodes.

Comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Calculer la surface habitable d'un bien peut se faire de différente façon, chacune ayant une application légale différente. Il y a la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée.

Selon la loi Boutin, la notion de surface habitable, utilisée en immobilier, correspond à « la surface de plancher construite d'un logement ». On doit donc uniquement prendre en compte l'espace réellement disponible pour les occupants (chambres, cuisines, salles de bain, toilettes, buanderies, débarras…). Et on ne compte pas l'espace occupé par « les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements ». De même, les « parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Ainsi, lorsque l’on a déterminé les pièces retenues, il suffit de multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce, et d'additionner les différents résultats obtenus pour obtenir la surface habitable. La valeur est alors exprimée en mètres carrés.

Notons que vous pouvez aussi présenter votre logement en évoquant sa surface « utile ». Celle-ci correspond à la surface habitable, à laquelle on ajoute 50% de la surface des éléments suivants :

Les caves ;

Les sous-sols ;

Les remises ;

Les ateliers ;

Les séchoirs ;

Les celliers extérieurs, combles et greniers aménageables ;

Les loggias ;

Les balcons ;

Les vérandas.

Attention, la notion de surface utile ne concerne que les éléments exclusifs au logement concerné, qui présentent une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

Mais il y'a également la notion de surface pondérée qui combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Dans ce calcul, on prend en compte les pièces d’habitation en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable pour déterminer la surface du logement.

Cependant, afin d'éviter tout malentendu sur la surface d'un bien entre vendeurs et acheteurs, une loi qui réglemente et uniformise le tout a été mise en place : la loi Carrez. Cette dernière permet de calculer la surface d’un logement en copropriété grâce à une méthode de calcul unique.

B.A.-BA : la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement

Si la valeur vénale n’a pas de définition légale, elle est déterminée par la jurisprudence française. Cette dernière la détermine comme le « prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente. »

Dit plus simplement, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix auquel un bien peut être vendu dans des conditions de libre marché et à un instant T. Elle est détérminée selon l’offre et la demande. De ce fait, la valeur vénale est évolutive et implique l’intervention d’un expert en immobilier pour être déterminée de la façon la plus précise qui soit.

Notez toutefois que le prix et la valeur sont deux notions proches mais bien distinctes car elles peuvent être éloignées l’une de l’autre. En effet, le prix d’un bien immobilier ne définit pas sa valeur sur le marché.

Estimation immobilière : comment en obtenir une ?

La valeur vénale doit cependant être affinée par une estimation immobilière. Pour en obtenir une, il est possible de s’adresser à une agence immobilière.

Elle va alors envoyer l’un de ses agents sur place, qui va procéder à une analyse en détails des avantages et des inconvénients du bien mis sur le marché, de ses caractéristiques et du niveau de ses équipements (qualité, entretien, travaux effectués…). Il va aussi s’intéresser aux acheteurs potentiels du bien : sont-ils nombreux, ou faudra-t-il « sortir les rames » pour en trouver un ? Ce sont ces éléments qui lui permettront de déterminer un prix de vente, à affiner ensuite au fur et à mesure des visites (ou en raison de l’absence de visites).

Notez que certains sites proposent aussi des estimations en ligne de la valeur des biens immobiliers. Ils se basent sur un ensemble de statistiques, liés à l’adresse communiquée et aux caractéristiques du bien, qu’ils comparent à des maisons et des appartements équivalents, déjà présents sur le marché et/ou déjà vendus. Ces estimations offrent une première idée de la valeur d’un bien immobilier ; lorsqu’elles sont réalisées sur le site Internet d’une agence immobilière, il vous sera le plus souvent proposé de la confirmer sur place, avec la visite d’un vendeur.

Les prix du marché avant tout

Mettre son bien en vente au bon prix est incontournable lorsque l’on souhaite le vendre rapidement. Cela peut sembler évident, mais ça ne l’est pas forcément : de nombreux vendeurs surestiment leur maison ou leur appartement, que ce soit parce qu’ils ne connaissent pas les dernières évolutions du marché de l’immobilier, ou parce qu’ils regardent moins la valeur objective de leur logement que sa valeur affective.

Veillez donc à suivre les conseils de votre agent immobilier et à vous aligner sur son estimation. Basée sur des éléments précis et dépourvus d’affect, cette dernière est en effet celle qui vous donnera le plus de chances de vendre rapidement votre propriété.

Bernard Nicod

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